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關于房産證的相關法律和房産證的基本常識你知道哪些?

時間:2018-12-25 09:49:18 來源:未知 作者:admin 點擊:

因開發商原因辦不了不動産證怎麼辦?

1、依照合同約定處理。

首先就需要查看合同,看看合同中是否對房産證無法辦理的情況進行了約定。如果合同中對此情況已做了約定,那就按照合同約定的執行。

需要注意的是,如果合同中對于違約金額沒有明确約定的話,那就可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的标準計算。

2、合同沒有約定,按照相關法律處理。

因開發商不給辦房産證導緻房産證糾紛時,購房者可以向法院起訴追究違約責任,具體包括:

(1)開發商不給辦房産證時,起訴後,法院要求開發商辦理房産證。

(2)開發商不給辦房産證時,起訴後,法院要求開發商支付違約金、賠償損失等。

據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》規定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(2)商品房買賣合同的标的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房買賣合同的标的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。


不動産證與房産登記簿的關聯與區别

根據《物權法》第十六條規定“不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據。不動産登記簿由登記機構管理。”和第十七條規定“不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。不動産權屬證書記載的事項,應當與不動産登記簿一緻;記載不一緻的,除有證據證明不動産登記簿确有錯誤外,以不動産登記簿為準。”

可見,房産證是房屋登記部門發給産權人作為其享有權利的證明,具有證據作用,它隻是房屋登記簿的外在表現形式。因此,房産證僅具有初步證明的作用,并不具有代表産權的功能,發生糾紛時,如果出現“一房兩證”的情況,登記簿就起決定性作用。

按照我國現行的房屋所有權登記制度,房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。在以房屋為标的物的交易活動中,以房屋為标的物的物權取得、設定、變動等,須經登記始發生物權法上的效力。所以,房屋所有權歸屬的确認須以登記簿上的記載為準。


怎麼辨别不動産證的真僞

房産證進行房是産的買賣、交換、租賃和抵押時要出具的重要法律文件。驗證房産證的真實和有效性是任何房産交易行為的第一個步驟。辨别房産證的方法如下:

1、印制房産證的紙張是印鈔紙,這也是**突破不了的最大瓶頸。**一般用普通紙張印制,比較粗糙,我們可以通過比對紙張的挺括度、音色來辨别房産證的真僞。

2、通過網站或電話查詢一下發證編号,這個編号與房産證一一對應,可以說是房産證的身份證編号——**是過不了這一關的。

3、找一本同年代、同版本的房産證進行一下字體、字号、印章的對比。迄今為止我還沒有見到任何一本假的房産證在這些方面分毫不差高仿品。

4、真品房産證具有與人民币類似的水印設計,對光觀察可以看到宋體"房屋所有權證"底紋暗印,透過光線可見高層或多層水印房屋。

5、每個有權利發放房産證的市、縣發證機關的建房注冊号都是不同的。在辨别房産證真僞時除了要注意該産權證是否有編号,還要核對一下該編号是不是建設部公告的全國統一編号。

6、真品房産證的封皮使用的是進口塗塑紙,而假房産證很多用的都是鍍膜紙,用手就可以将塑料鍍膜撕下來。另外還可以通過對封面國徽的觀察來辨别一下——真品的國徽是清晰、精美的。

7、真品房産證在封面裡頁中有印制清晰、流暢的“翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花”,**在這裡往往印制粗糙,線條刻闆。而在房産證的發證機關蓋章頁上,具有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框,其花紋的細膩清晰也是**達不到的工藝水平。


不動産證怎麼加名、減名

(一)房産證怎麼加名?

無貸款房産證加配偶、子女、父母名字

1、帶好三證(結婚證,身份證,房産證)及其複印件。

2、去房屋交易中心,窗口工作人員會審核提交的材料。

3、辦理房産證上加名字所需的費用:110元手續費:80元手續費,25元籍圖費,5元貼花費。

注意:夫妻關系的加名與直系親屬見房産證加名相同,隻需要雙方持相關證件(結婚證、身份證、房産證),到房管局辦事大廳填寫一份雙方共同擁有該房産的申請,就可以辦理房産證增加共有人的業務,隻需交納少量工本費即可,費用一般包含配圖費、登記費等。

有貸款房産證加名字

1、先去銀行辦理抵押手續變更(需征得貸款銀行同意)。

2、辦理所需要的費用:除了前面說的110元手續費外。如**款是公積金的,需要另外加100元;如果是組合貸款(公積金貸款+商業貸款),需要加200元費用。

3、其他的步驟和前面無貸款的流程一樣。

舉個例子:按揭的房子,房産證上怎麼加名字?

婚前王某按揭貸款買一套房子,産權證上登記隻有王某名字。不久将與女朋友李某踏入婚姻殿堂,想要在房産證上加名字。

我國《物權法》規定:“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押财産”。也就是說,若王某的産權證上要加上李某的名字,必須取得銀行的同意,而王某貸款銀行給他的回複是:除非貸款還清,否則抵押權是不能注銷的。

最後他們辦公證,在财産約定協議條款中加一條:本協議不得對抗與銀行簽訂的貸款合同。等貸款一還清,馬上在産權證上加名。

沒有直系血緣關系的房産證加名字情況會複雜很多,因為那将視為房屋買賣,需要交如下費用:

1、每平方米2.5元交易費。

2、不滿5年,5.6%的營業稅加1%個人所得稅(時間段從産證發證日期到交易日未止),滿5年則不需要。

3、萬分之5的印花稅。

4、4本合同,每本約5元(各區交易中心不一樣)。

5、男方轉讓50%,所有的稅按市場價格計算,如果100萬的房子記稅值就是50萬。

6、産證上有幾人轉讓的,産證權益按平均分。

(以上數據具體以當地交易中心為準)

(二)房産證減名怎麼辦理?

1、房産證放棄名字的方法

在房産證上減名的情況有好幾種,主要有:

(1)産權贈與。

(2)房屋買賣。

(3)析産登記。

2、房産證上減名字需要什麼手續

第一種情況夫妻間減名字

房子沒有貸款這種情況減名字是非常方便的,不需繳納任何稅費,隻要80元的工本費就可搞定。

步驟:

(1)帶好五證(結婚證、身份證、土地證、房産證、契證)正本及複印件。

(2)去房屋所在地區的房地産交易中心,先在預檢窗口告知是來辦理房産證增減少配偶姓名事宜的,工作人員會審核提交的材料,如果材料齊全就給你們一個序号,然後憑序号去相關窗口辦理。

房子有貸款這種情況,不能加減名字。須在貸款都還清之後才可辦理。

第二種情況:其餘關系間(包括直系血緣親屬間)減名字

這種情況一般是通過“買賣”和“贈與”兩種方式。

一般人之間辦理房産證減名字的流程:

(1)簽訂買賣合同。

(2)提交材料。買賣雙方本人帶上相關材料去房管局申請房産轉移登記。

(3)繳稅。房管局收到申請材料以後,按其要求時間到相關稅務部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交納各自的稅費。

(4)完稅過戶。買賣雙方交納各自的稅費以後,雙方一起帶上身份證和各自的完稅發票單據,到房管局審查确定已經完稅,完成過戶,領取過戶回執。

(5)領證。買房按過戶回執指定的時間,帶上身份證和過戶回執到房管局領取新的房産證。

3、房産證減名要繳納多少費用?

如果隻是夫妻之間減名,隻需要交幾十元的手續費。

如果是其餘關系,視同買賣或贈與。需要交契稅營業稅印花稅等等。

減名字類似于份額轉讓,流程和正常的房屋交易類似。共分四種情況:

(1)購買90平方米以下普通住宅:1%;

(2)購買90平方米以上的普通住宅:1.5%;

(3)非購買普通住宅:3%;

(4)購買非普通住宅:3%.以一套60平方米、180萬元的普通住宅為例,有父母和子女3個人名字,現去掉子女名字,根據情況不同,需要繳納的契稅最少6000元,最多1.8萬元。

如果直系親屬之間贈與,隻需繳納契稅和公證費(不強制辦理公證)。非直系親屬之間,即便是通過贈與方式,也要繳納相應的增值稅、契稅等,等同于買賣。


不動産證丢失了怎麼補辦?

首先,産權人先要到當地的産權管理部門的檔案處提出申請,檔案處核對産權人申請新證的房産的存檔,開具房産證遺失的證明。其次,申請人要攜帶相關材料去省級以上報刊媒體公告聲明。公告滿六個月後,申請人可申請辦理新證。

再次,申請人辦理新證所要提交的材料:

1、補辦的書面申請(無固定格式,但要寫清楚)

2、原售房單位(如開發商)出具的曾領證證明原件

3、申請人身份證明原件,複印件

4、申請人已公告聲明的報樣。

5、登記機關會提供登記表和房産的平面測繪圖,由産權人核對

6、如委托他人辦理,還應提交授權委托書。最後,産權機關認為符合頒發新證的條件,發給申請人受理通知單,申請人根據通知單上的時間領取新證。

補辦房産證的費用有哪些?

補辦房産證肯定是要花錢的,但并不是所有費用都由房管部門收取,由于補辦房産證涉及到查詢檔案、報紙公告等程序,所以補辦房産證的費用主要包括:

1、到房管部門查詢房屋檔案一般是免費的。

2、到報社登報作廢房産證統一收取一定的費費用,辦理土地證登報作廢統一收取一定的費用。

3、辦理新的房産證需繳納一定的工本費,辦理新的土地證需繳納一定的工本費。


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